業(yè)主大面積下調(diào)報(bào)價(jià)，北京二手房市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。截至5月底，成交均價(jià)經(jīng)歷了連續(xù)17個(gè)月上漲之后出現(xiàn)了連續(xù)2個(gè)月的下跌。

近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在實(shí)地走訪調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，帶有“北京副中心”名頭的通州二手房正在降溫，成交均價(jià)進(jìn)入下行通道。不少業(yè)主可接受的議價(jià)空間在10萬(wàn)元-30萬(wàn)元之間，甚至個(gè)別房源以低于業(yè)主報(bào)價(jià)100余萬(wàn)元的總價(jià)成交。

據(jù)鏈家研究院向《證券日?qǐng)?bào)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，近兩個(gè)月來(lái)，在各城區(qū)調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源占比均在70%以上，其中，外圍城區(qū)降價(jià)房源占比較高，學(xué)區(qū)房降幅明顯。

值得關(guān)注的是，另有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前來(lái)看，北京二手房成交量大面積下降，但從價(jià)格來(lái)看，業(yè)主報(bào)價(jià)在大面積下降，但實(shí)際成交價(jià)格下降比例并不明顯，雖有部分成交價(jià)跌出市場(chǎng)預(yù)期的案例，但買賣雙方仍在博弈階段，成交價(jià)格并未出現(xiàn)大面積“跳水”。不過(guò)，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，二手房?jī)r(jià)大部分進(jìn)入下行通道。

通州二手房均價(jià)下跌

“實(shí)際上，通州二手房房?jī)r(jià)自4月份以來(lái)就在下降，這2個(gè)月一直處在下行通道中。”北京市通州區(qū)果園附近的一家鏈家門(mén)店中，一位資深經(jīng)理向本報(bào)記者透露，最近2個(gè)月看房人數(shù)和成交情況都不理想，有些自住比例交高的小區(qū)，1個(gè)月可能都成交不了1套房。

該經(jīng)理進(jìn)一步稱，從成交價(jià)格來(lái)看，整體上，通州二手房房?jī)r(jià)每平方米大概下跌2000元-3000元，不少房源總價(jià)下跌10萬(wàn)元-30萬(wàn)元之間。“與此前待價(jià)而沽的態(tài)度相比，最近，不少業(yè)主態(tài)度轉(zhuǎn)變思路，開(kāi)始調(diào)整報(bào)價(jià)，議價(jià)空間明顯增加，且出售意愿更為強(qiáng)烈”。據(jù)了解，積極調(diào)價(jià)的業(yè)主主要包括投資客和換房的剛需人群。

《證券日?qǐng)?bào)》記者在另一家鏈家門(mén)店也發(fā)現(xiàn)，與過(guò)去2個(gè)月幾乎少有人踏進(jìn)中介門(mén)店相比，現(xiàn)在開(kāi)始有客登門(mén)咨詢，但交易欲望并不強(qiáng)烈。

“交易情況并未好轉(zhuǎn)，價(jià)格也還在繼續(xù)下降。”上述門(mén)店一位經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，通州區(qū)一套135平方米房子，之前業(yè)主報(bào)價(jià)675萬(wàn)元，且這一報(bào)價(jià)屬于正常的市場(chǎng)價(jià)，前幾天，該套房以總價(jià)570萬(wàn)元成交，降價(jià)幅度高達(dá)105萬(wàn)元。“據(jù)我們所知，這套房的業(yè)主著急用錢(qián)，因此降價(jià)幅度很大，但即使這樣，也確實(shí)出乎我們的意料”。

值得注意的是，這套“跳跌”105萬(wàn)元成交的房子，已經(jīng)成為通州二手房門(mén)店人人皆知的成交案例。據(jù)了解，該房接盤(pán)者是投資客，并不是自住需求。不難看出，對(duì)于大幅降價(jià)的房源，投資客仍舊看好，接盤(pán)速度迅猛。另外，即使這是個(gè)案，但也確實(shí)反映出一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，即市場(chǎng)預(yù)期正在發(fā)生變化。

購(gòu)房預(yù)期逆轉(zhuǎn)

事實(shí)上，據(jù)鏈家研究院表示，3月中旬以來(lái)，北京市出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。到5月底，北京樓市已經(jīng)經(jīng)歷了2個(gè)月有余的政策發(fā)力期，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯地變化。鏈家成交量出現(xiàn)了超過(guò)80%以上的下滑，價(jià)格出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)回調(diào)顯著。從業(yè)主調(diào)價(jià)行為觀察，業(yè)主由3月份80%的漲價(jià)到目前超過(guò)80%的降價(jià)，預(yù)期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。

分城區(qū)來(lái)看，近2個(gè)月來(lái)，各城區(qū)調(diào)價(jià)房源中，降價(jià)房源占比均在70%以上。其中，門(mén)頭溝區(qū)所有調(diào)價(jià)的房源中降價(jià)房源占比最高，達(dá)到了80%以上，昌平、順義等兩個(gè)外圍城區(qū)降價(jià)房源占比緊隨其后。這和歷史上在抑制性調(diào)控政策下外圍區(qū)域的“領(lǐng)跌性”開(kāi)始凸顯較為符合。

另?yè)?jù)鏈家研究院提供給《證券日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，在通州二手房市場(chǎng)中，2017年4月份第三周（4月17日-4月23日）成交28套，成交均價(jià)為56620元∕平方米，為最高值；5月份最后一周（5月29日-6月4日）成交37套，成交均價(jià)為50407元∕平方米，為最低值。

簡(jiǎn)言之，這樣對(duì)比的話，下降空間達(dá)12.3%。不過(guò)，鏈家研究院也強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槌山粚?duì)比的樓盤(pán)不全一致，所以價(jià)格不具備絕對(duì)參考意義。

但通州多家二手門(mén)店均向本報(bào)記者表示，整體上來(lái)看，降價(jià)已經(jīng)持續(xù)了2個(gè)月時(shí)間，盡管不同小區(qū)降價(jià)空間不同，但呈現(xiàn)出普遍下調(diào)趨勢(shì)，調(diào)控后2個(gè)月內(nèi)，與地鐵房相比，非地鐵房平均降價(jià)幅度更大。同時(shí)，多數(shù)中介人士認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下行空間。

某業(yè)內(nèi)人士直言，“今年調(diào)控政策實(shí)際上是針對(duì)二手房的，因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在限價(jià)一環(huán)上就已經(jīng)卡住了房?jī)r(jià)，而針對(duì)二手房方面，則是通過(guò)多種手段抑制上漲，預(yù)計(jì)二手房房?jī)r(jià)將會(huì)回到2016年10月份的水平上，即降價(jià)15%左右”。