經濟觀察報 記者 劉俊晶 蝸居河北保定，一直被認為是長城汽車（02333）發展的瓶頸和局限。4月1日雄安新區設立的消息確定后，似乎再也沒有人批評魏建軍的保守，相反人們開始稱贊這位長城汽車掌門人的遠見。

4月1日，中央發布消息稱將在河北保定雄縣、容城和安新三縣設立“雄安新區”。此消息一出，萬眾矚目。在對外口徑上雄安新區不僅被定義為對標深圳、浦東新區的“千年大計”，在人員安排上，有著新區建設經驗的原深圳市委書記許勤也被火線調往河北省任省委副書記。雄安新區的重要性可見一斑。

在家門口再造一個特區，對當地企業而言所帶來的種種利好可以預見。在華夏幸福（600340）被視為雄安新區概念最大的受益者之外，一直扎根保定的長城汽車也是妥妥的贏家。

首當其沖的便是，以制造業立身的長城汽車在保定當地有著驚人的土地存量。經濟觀察報記者根據公開資料整理得知，長城汽車目前在保定市區的生產制造以及研發等用地保守估計已經超過80平方公里。可以說，總部設在保定市南市區、距離雄安新區以西約100公里的長城汽車，已經憑借其在保定布局的“一城兩區南研北產”，獲得了高額的儲備土地價值，僅此一項就足可引發該企業的估值重構。

更加隱秘的是，長城汽車掌門人魏建軍早在8年前就已經涉足保定的房地產行業。公開資料顯示，博創城市建設開發有限公司(以下簡稱”博創城建”)成立于2009年5月,是依托于長城汽車集團文化管理理念，由董事長魏建軍特批成立的新型城市建設與運營的城市開發型公司。經濟觀察報記者獲悉，在2016年12月23日保定市的一場土地拍賣中，博創城建就力壓碧桂園等知名房地產商奪得標的。

除此之外雄安新區對于新能源汽車的需求以及所帶來的高端人才導流和其他政策利好都將是長城汽車未來發展的隱形資產。

估值重構

4月5日，清明節后股市開盤的第一天，長城汽車即實現開盤漲停，A股漲停價為13.84元。受益于雄安新區概念的長城汽車正在面臨一場萬人關注卻幾乎無人厘清的估值重構。

雄安新區概念帶來的最大影響便是地價的巨變。設立雄安新區消息一經傳出，盡管其周邊一天8城出臺限購并形成全面限購圈，但關于房價幾倍翻番的新聞仍層出不窮。

對于企業而言，土地價格上漲的確會引起企業土地儲備價值的增加，進而利好企業的估值。對于一直不愿搬離保定的長城汽車來說，僅僅土地升值一項利好便足夠引發資本市場的強烈關注。

經濟觀察報記者根據公開資料整理發現，長城汽車在當地有著驚人的土地存量。其中，長城汽車在保定市占地近50平方公里，此外長城在保定市北部的徐水區（和雄縣類似屬于保定市下屬縣區）的徐水工程規劃占地28平方公里。除此之外，魏建軍曾表示要在保定城南，在以長城總部為核心的保定市三豐路區域內興起一座占地近30平方公里的長城汽車研發科技城。

經濟觀察報記者在2015年7月保定當地的一條新聞中發現，時任保定蓮池區委常委、常務副區長的趙建軍曾表示，該區將構筑保定汽車科技城，并借鑒新加坡先進城市規劃理念，建設集生產、科研、教育、金融、醫療、汽車文化于一體，集現代化、國際性、吸納人才、宜居生活等綜合服務功能于一身的智慧新城。“魏建軍口中的長城汽車研發科技城就是保定汽車科技城，比如長城汽車新技術研發中心就是保定汽車科技城的一個項目。雖然這個科技城并不完全是長城汽車的項目，但長城汽車在其中占比非常大。這個科技城范圍北起三豐路、建國路，南到保滄高速路，東起長城南大街，西至西二環，起步區19平方公里，但最終范圍會在30平方公里。”一位知情人士告訴記者。

除此之外，長城汽車董事長魏建軍更是早已悄悄涉足房地產行業，但并非是與隆基泰和這家保定當地最大的房地產公司有關。“人們將隆基泰和魏少軍與長城汽車董事長魏建軍并稱保定雙雄。但因為名字相近，有傳聞稱魏建軍和魏少軍是兄弟。但事實上并非如此，魏少軍是河北高碑店出身，與魏建軍保定本地出身有別。魏建軍真正涉足房地產的公司是博創城建。”一位熟悉保定當地房地產行業的消息人士透露。

成立于2009年5月、注冊資金7.6億元的博創城建實際控制人正是魏建軍。目前，該公司經營包含地產開發、市政路橋、公共設施管理、園區開發、園林綠化、招商投資管理、物業管理等多個行業，但是“建高品質住宅”才是其核心業務。目前，博創城建在保定南城的在建項目有長城家園南片項目24萬平方米；家園二期項目21萬平方米，長城學校項目10萬平方米，被動房項目80萬平方米。在保定北城的項目有公寓二期項目，建筑面積10萬平方米等，總建筑面積逾400萬平方米。

作為“一年給保定納稅近80億、占保定總財政五分之一”的長城汽車掌門人，魏建軍在保定當地的政商資源也不容小覷。僅僅在2016年12月23日保定市的一場土地拍賣中，博創城建就勝過碧桂園等知名房地產商一舉將位于保定朝陽大街西、太行路南兩宗總面積約為13.18萬平方米的土地收入囊中，成為當日最大贏家。這家涉足房地產的公司拿地實力可見一斑。

隱形福利

長城汽車最新公布的2016年年報顯示，長城汽車2016年營業總收入為986.15億元，同比增長29.7%；毛利為 242.38億元，同比增長26.49%；扣除所得稅費用之后，歸屬上市公司股東的凈利潤為105.51億元，較去年同期80.59億元相比，增幅高達 30.92%，利潤率更是高達10.6%。

毫無疑問，長城汽車此前極低的土地成本、人力成本等因素是其在上市汽車公司利潤率中做到第一的重要原因。雄安新區利好消息雖然讓長城汽車擁有的土地估值翻倍，但隨之而來的成本提升也是難以避免的問題。

顯然，長城汽車的高利潤率將不能再依靠極低的土地成本和人力成本。事實上，魏建軍此前對于長城汽車未來的發展方向也早有規劃，包括重點發展新能源汽車、引入高端人才等，而雄安新區的設立則為長城汽車提供了機會。

僅僅從汽車保有量來看，有分析認為雄安新區的設立將有望拉動當地整體汽車需求0.5-1%。根據2015年上牌量數據，河北上牌量150萬輛，保定市上牌量23.7萬輛，對比而言，雄縣、安新、容城三城則不足保定的1/10，新增市場需求巨大。這對長城汽車來說是重大利好。

而根據雄安新區的定位，新區對于新能源汽車的市場需求將不容忽視。按照2016年新能源汽車的推廣情況，有分析認為保定將會增加新能源汽車的整體需求約2-4萬臺。而按照魏建軍的規劃，長城汽車希望將徐水園區打造成為京津冀智能網聯汽車示范基地，并以此為基礎整合京津冀地區智能交通、電動汽車、自動駕駛技術等行業資源。對于一直在新能源汽車上處于弱勢地位的長城汽車來說，雄安新區的規劃也是一個機會。

更加重要的是，在極為嚴苛的油耗標準和執行越來越嚴格的排放法規面前，長城汽車此前完全依靠SUV這樣一個排放較高的產品品類，未來它必須要把完成國家排放要求的希望放在新能源汽車上。在新能源汽車領域找到機會，也意味著長城汽車將有望不被嚴苛的排放法規擋在門外。

而魏建軍此前規劃的長城汽車研發科技城，包含了長城汽車研發、生產以及汽車文化、商業綜合體乃至教育機構、醫院等一條龍的配套。長城汽車總裁王鳳英曾表示，長城汽車此舉是“為了吸引全球化的科研人才，讓高科技人才在長城安居樂業”。

此前保定作為三線城市對于人才和項目的吸引力都遠遠遜于一、二線城市，這也使得長城汽車在人才引入方面頻頻遇阻。雄安新區的建立，將大大便于高端人才和技術的引進，以緩解長城汽車在高端人才領域的缺口。

現在不管輿論走向如何，一個不容忽視的事實是，長城汽車和魏建軍已經與雄安新區緊緊地聯系在了一起。